위반건축물인 줄 모르고 매수했다면? 잔금 전 계약 해제·감액 가능성

위반건축물, 단순한 인테리어 문제가 아닙니다

집의 하자는 눈에 보이는 누수나 균열만을 뜻하지 않습니다. 허가 없이 증축했거나 신고 없이 발코니를 확장한 경우, 또는 건축물대장과 실제 구조가 다른 경우도 법률상 하자로 문제될 수 있습니다.

위반건축물로 적발되면 행정청의 시정명령과 원상복구 요구, 이행강제금 부과로 이어질 수 있습니다. 수리비 몇 백만 원 수준이 아니라 집을 보유하는 동안 반복적으로 비용과 불편이 발생할 수 있는 문제입니다.

문제는 매수 당시에는 이 사실을 바로 알아차리기 어렵다는 점입니다. 겉으로는 넓고 예쁜 확장처럼 보이고, 매도인이나 중개인이 "원래부터 이랬다", "다들 이렇게 쓴다", "문제 없다"고 설명하는 경우도 있습니다. 하지만 사용하기 편한 구조와 법적으로 적법한 구조는 다르며, 넓어 보인다는 이유만으로 위법 위험까지 매수인이 떠안아야 하는 것은 아닐 수 있습니다.

건축물대장이 깨끗해도 안심할 수 없는 이유

많은 매수인이 계약 전 등기부등본과 건축물대장을 확인하고, 위반건축물 표시가 없으면 일단 안심하는 경우가 많습니다. 그러나 대장에 표시가 없다고 해서 실제 건축 상태가 모두 적법하다고 단정할 수는 없습니다.

무단 증축이나 무단 확장은 누군가 신고하거나 행정청이 적발하기 전까지는 대장에 표시되지 않는 경우가 있습니다. 즉 대장이 깨끗하다는 것은 현재까지 공식적인 위반 표시가 없다는 의미일 뿐, 위법 가능성이 전혀 없다는 뜻은 아닙니다.

특히 탑층 복층, 베란다 확장, 다락방 사용, 테라스 구조 변경, 근린생활시설의 주거 사용, 창고·옥탑의 거주 공간화는 실제 구조와 허가 내용을 비교해볼 필요가 있는 유형입니다. 잔금 전이라면 인테리어 업체나 건축사, 관할 구청 문의, 건축물현황도와 건축물대장을 함께 확인하는 것이 좋고, 이미 의심되는 부분이 있다면 잔금을 치르기 전에 자료를 확보한 뒤 매도인에게 문제를 제기해야 합니다.

잔금 전이라면 감액·유보·해제를 검토할 수 있습니다

위반건축물 가능성을 잔금 전에 알게 되었다면 매수인은 아직 중요한 협상 카드를 가지고 있습니다. 잔금을 모두 지급한 뒤에는 돈을 돌려받기 위해 소송이나 협상을 다시 시작해야 하지만, 잔금 전이라면 하자 해결 비용을 매매대금에 반영하거나 잔금 일부를 유보하거나, 하자가 중대한 경우 계약 해제까지 검토할 수 있습니다.

예를 들어 위반 부분의 원상복구 비용, 단열·마감 재시공 비용, 이행강제금 위험, 향후 매도 시 불이익 등을 고려해 매매대금 감액을 요구할 수 있습니다. 위법 여부가 아직 확정되지 않았더라도 행정상 문제가 현실화될 가능성이 있다면, 잔금 일부를 일정 기간 유보하는 방식도 검토할 수 있습니다.

다만 모든 위반 가능성이 곧바로 계약 해제로 이어지는 것은 아닙니다. 그 하자가 집을 매수한 목적을 달성하기 어려울 정도로 중대한지, 매수인이 그 사실을 몰랐고 알기 어려웠는지, 매도인이 이를 알고도 설명하지 않았는지를 함께 살펴봐야 합니다. 계약을 유지할지, 가격을 조정할지, 해제를 요구할지는 잔금 전 확보한 자료를 기준으로 정리해야 합니다.

매도인과 중개사 책임도 함께 따져봐야 합니다

위반건축물 분쟁에서는 매도인의 책임이 먼저 문제됩니다. 매도인이 직접 확장공사를 했거나 오래 거주하면서 위법 가능성을 알고 있었거나, 매수인에게 "문제 없다"고 설명했다면 고지의무 위반이나 하자담보책임을 다툴 수 있습니다. 위반 부분이 매수 여부나 가격 결정에 중요한 영향을 주었다면 계약 해제나 손해배상 주장으로 이어질 수 있습니다.

다만 매수인도 주의해야 합니다. 계약 당시 위반 사실을 알았거나 조금만 확인해도 알 수 있었는데 부주의로 넘긴 경우라면 매도인 책임을 묻기 어려워질 수 있습니다.

중개사 책임도 따져볼 수 있습니다. 중개사가 건축물대장, 확인설명서, 현장 상태를 확인하면서 위반 가능성을 알 수 있었는데도 설명하지 않았다면 손해배상 책임이 문제될 수 있습니다. 이때 필요한 자료는 계약서, 중개대상물 확인설명서, 건축물대장, 당시 설명 문자, 통화 녹음, 인테리어 업체 의견, 견적서, 사진, 구청 문의 내용입니다. 감정적으로 따지기보다 누가 무엇을 알고 있었는지, 무엇을 설명했는지를 증거로 정리해야 합니다.

정리

위반건축물은 나중에 이행강제금과 원상복구 문제로 이어질 수 있습니다. 잔금 전에 알게 되었다면 그냥 넘기지 말고 감액, 잔금 유보, 계약 해제 가능성을 검토해야 합니다.

중요한 것은 건축물대장만 믿지 말고 실제 구조와 허가 내용을 함께 보는 것입니다. 의심되는 부분이 있다면 사진, 견적서, 전문가 의견, 중개사 설명자료를 확보한 뒤 잔금 전에 공식적으로 문제를 제기하는 것이 필요합니다.