전세 갱신 시 보증금만 올리고 기간은 그대로 둘 수 있나요

보증금만 올리고 기간은 그대로, 합의하면 가능할까

임대인과 임차인이 서로 동의한다면 보증금 일부를 올리면서 계약을 다시 정리하는 것은 가능합니다. 실제로 보증금만 증액하고 월세는 유지한 채 임대차기간을 다시 약정한 사례도 확인됩니다. 즉 보증금 증액 자체가 불가능한 것은 아니며, 문제는 기간을 어떻게 정하고 그 기간 약정이 법적으로 그대로 효력을 갖는지입니다.

주택임대차보호법은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 주택임대차는 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만 약정이라도 자신에게 유리하면 그 약정을 주장할 수 있습니다. 그래서 계약서에 "기간은 1년만 더"라고 적더라도, 임차인 보호 측면에서는 법이 2년으로 볼 수 있는 구조입니다. 보증금만 올리고 기간을 짧게 두는 문구를 넣더라도, 실제 분쟁에서는 법정기간 2년 문제가 다시 불거질 수 있습니다.

계약갱신요구권 행사인지 합의갱신인지가 관건

임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 상황이라면 주택임대차보호법 제6조의3이 적용되고, 이 경우 갱신된 임대차는 원칙적으로 2년입니다. 차임과 보증금은 제7조가 정한 범위에서만 증감할 수 있습니다. 계약갱신요구권에 따른 갱신은 2년이며 보증금·차임 조정도 법정 범위로 제한된다는 점은 생활법령정보에서도 확인됩니다.

반면 당사자가 계약갱신요구권 행사와 별도로 자유롭게 다시 합의하는 경우, 형식상 새 계약처럼 문서를 작성하기도 합니다. 하지만 이 경우에도 주택임대차보호법의 최소 보호규정은 여전히 문제될 수 있어, "기간 그대로"라고 적었다고 해서 그 문구만으로 효력이 확정되는 것은 아닙니다. 정리하면 임차인이 법정 갱신권을 행사하는 상황이면 보통 2년 갱신으로 보게 되고, 별도의 합의갱신이라도 최소기간 규정을 벗어나기 어렵다는 점을 함께 살펴야 합니다.

보증금 인상 폭도 제한이 있습니다

임대인이 보증금만 올리자고 하더라도 인상 폭은 무제한이 아닙니다. 주택임대차보호법 제7조에 따라 보증금 또는 차임 증액은 약정 금액의 20분의 1, 즉 5%를 초과할 수 없습니다. 또한 임대차계약 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.

특히 계약갱신요구권이 걸린 상황에서 임대인이 갱신은 해주되 보증금을 10% 올리자는 식으로 요구하는 것은 그대로 인정되기 어렵습니다. 법이 정한 범위를 넘는 증액 요구는 분쟁 소지가 큽니다. 보증금만 올리는 것 자체는 가능할 수 있지만, 그 인상 폭은 원칙적으로 5% 한도, 그리고 직전 증액 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없다는 제한이 따라옵니다.

실무적으로 어떻게 정리해야 안전할까

전세계약 갱신 시 보증금만 올리고 싶다면 말로만 정리하지 말고 문서로 남겨야 합니다. 특히 아래 사항을 명확히 해두는 것이 좋습니다.

• 이번 정리가 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신인지, 별도 합의에 따른 갱신인지
• 보증금이 얼마에서 얼마로 바뀌는지
• 갱신 후 기간을 어떻게 볼 것인지
• 증액이 법정 상한 범위 내인지
• 기존 계약의 나머지 조건은 그대로 유지하는지

가장 중요한 것은 기간을 짧게 적었다고 해서 항상 그 짧은 기간만 유효하다고 믿으면 안 된다는 점입니다. 주택임대차는 임차인 보호 규정이 강해서, 나중에 법이 개입하는 구조가 생길 수 있습니다.

정리

전세계약 갱신 시 보증금만 올리고 기간은 그대로 두는 합의 자체는 가능할 수 있습니다. 다만 그 효력은 단순 문구만으로 결정되지 않고, 계약갱신요구권 행사인지, 묵시적 갱신인지, 별도의 합의갱신인지에 따라 달라질 수 있습니다. 주택임대차보호법상 2년 최소기간, 5% 증액 상한, 1년 내 재증액 제한도 함께 확인해야 합니다.