임대인이 보증금에서 청소비·도배비를 일괄 공제하겠다고 할 때 대처법

청소비·도배비, 무조건 임차인 부담은 아닙니다

임대차가 끝나고 보증금을 돌려받는 과정에서 임대인이 "청소비, 도배비는 당연히 빼야 한다"고 말하는 경우가 많습니다. 별다른 정산표도 없이 보증금에서 청소비·도배비를 한꺼번에 공제하겠다고 하면 임차인 입장에서는 당황스러울 수밖에 없습니다.

결론부터 말씀드리면, 임대인이 청소비·도배비를 무조건 일괄 공제할 수 있는 것은 아닙니다. 임차인의 통상적인 사용으로 생긴 오염이나 마모라면 원칙적으로 임차인 부담으로 보기 어렵고, 비정상적 훼손이나 현저한 관리의무 위반이 있어야 공제 주장이 힘을 얻는 경우가 많습니다.

민법상 임대인은 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 지고, 임차인의 원상회복 의무도 통상 사용 범위를 넘는 훼손과 연결해 해석되는 경향이 있습니다.

실제로 임차인 부담이 맞는 비용인지 먼저 따져봐야 합니다

실무에서 가장 먼저 살펴봐야 할 것은 "이 비용이 정말 임차인 부담이 맞는지"입니다. 생활법령정보는 통상적인 사용에 따라 자연스럽게 더러워지거나 소모된 정도라면, 임차인의 통상적 원상회복 의무에 청소비·도배비까지 포함된다고 보기 어렵다고 설명하고 있습니다. 서울지방법원 판결도 같은 취지로 인용되고 있습니다.

오래 살면서 생긴 생활 오염, 햇빛이나 시간 경과에 따른 벽지 변색, 일반적인 사용에 따른 마모까지 모두 임차인에게 넘기기는 어렵습니다. 반대로 벽지에 심한 낙서가 있거나, 흡연·반려동물·심한 오염으로 정상적 사용 범위를 넘는 손상이 발생했다면 일부 비용 부담이 문제될 수 있습니다.

계약서 특약이 있어도 무조건 유효한 것은 아닙니다

임대인은 종종 계약서에 "퇴거 시 청소비 30만 원, 도배비 별도" 같은 문구가 있으니 당연히 공제된다고 주장합니다. 하지만 이런 특약도 실제 손상 정도와 무관하게 무조건 전액 공제하는 식이면 분쟁이 생길 수 있습니다.

민법상 임대인의 의무에는 목적물을 사용·수익 가능한 상태로 유지하는 내용이 포함되고, 임차인의 원상회복 의무도 모든 노후화·마모를 떠안는 의미로 확대해석되지는 않기 때문입니다. 민법 제623조는 임대인의 의무를, 제654조는 임대차에 관한 규정을 준용하는 구조를 두고 있습니다. 그래서 특약이 있더라도 실제로 어떤 손상이 있었는지, 통상적 사용을 넘는지, 비용 산정이 구체적인지가 함께 검토되어야 합니다.

임대인이 일괄 공제를 주장할 때 확인해야 할 것

감정적으로 "못 준다, 못 뺀다"로 바로 다투기보다 정산 근거를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

• 공제 항목별 내역을 요구해야 합니다. 청소비 얼마, 도배비 얼마인지 구분 없이 총액만 말하면 나중에 다툼이 커집니다.
• 실제 손상 사진과 견적서가 있는지 확인해야 합니다. 단순히 "더러워서 도배했다"는 말만으로는 부족한 경우가 많습니다.
• 입주 당시 상태와 퇴거 당시 상태를 비교할 자료가 있는지 봐야 합니다. 입주 전 사진, 중개사 확인 자료, 퇴거 직전 촬영본이 있으면 유리합니다.
• 통상적 사용인지 비정상적 훼손인지 구분해야 합니다. 이 부분이 청소비·도배비 분쟁의 핵심입니다.

보증금 공제를 다투려면 증거부터 고정해야 합니다

임대인이 보증금에서 청소비·도배비를 공제하겠다고 하면, 우선 퇴거 직전 집 상태를 사진과 영상으로 남겨두는 것이 좋습니다. 특히 벽지, 바닥, 주방, 욕실, 창틀처럼 분쟁이 자주 나는 부분은 자세히 촬영해두어야 합니다.

정산 관련 대화는 가급적 문자나 카톡으로 남기는 것이 좋습니다. "청소비를 왜 빼는지", "도배가 필요한 손상이 어디인지"를 문서로 남겨두면 나중에 보증금 반환 청구에서 중요한 자료가 됩니다. 임대인이 구체적인 근거 없이 일괄 공제를 밀어붙인다면, 남은 보증금 반환을 요구하면서 공제 근거를 밝히라고 요구하는 방식으로 정리하는 것이 안전합니다.