도시형생활주택도 임대차보호법 적용될까? 원룸형·다세대형 보증금 보호 기준

도시형생활주택, 일반 주택과 무엇이 다른가요?

도시형생활주택은 1~2인 가구 증가에 맞춰 도입된 소형 주택 유형으로, 건축법상 공동주택에 해당합니다. 규모와 구조에 따라 원룸형, 다세대형, 연립형으로 구분됩니다.

• 원룸형 주택: 방과 거실이 분리되지 않은 구조로 30㎡ 이하
• 다세대형 주택: 한 건물에 여러 세대가 거주, 300㎡ 이하
• 연립형 주택: 여러 세대가 공동으로 거주하며 다세대형보다 규모가 조금 더 큼

도시형생활주택은 기본적으로 주택법상 주택으로 분류되기 때문에, 원칙적으로 임대차보호법 적용 대상에 해당합니다.

도시형생활주택에도 임대차보호법이 적용되나요?

주택임대차보호법은 '주거용 건물의 전부 또는 일부를 임차한 경우'에 적용됩니다. 즉, 도시형생활주택이라 하더라도 실제로 사람이 거주하는 용도로 사용된다면 임대차보호법이 적용됩니다.

다만 예외도 있습니다. 상가로 사용하거나 숙박업소, 사무실 등으로 용도를 변경해 임대한 경우에는 '주거용'이 아니므로 보호를 받을 수 없습니다. 즉, 건물 등기상 용도보다 실제 사용 목적이 판단 기준이 됩니다.

보증금 보호를 받으려면 어떤 요건이 필요한가요?

도시형생활주택의 임차인도 전입신고와 확정일자를 받아야 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 이 두 요건을 갖추지 않으면 대항력과 우선변제권을 주장하기 어렵습니다.

임대차보호법상 소액보증금 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 한도는 지역별로 다음과 같이 다릅니다.

이 한도 내에 해당하면 경매나 공매가 진행되더라도 보증금의 일부를 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

불법 건축물이면 왜 문제가 될까요?

도시형생활주택이라 하더라도 무허가 증축이나 불법 구조 변경이 있다면 주의가 필요합니다. 이런 경우 법원에서 해당 공간을 주택으로 인정하지 않아 임대차보호법이 적용되지 않을 수 있습니다.

따라서 계약 전 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 건축물대장상 용도가 '주택'으로 되어 있는지
• 위반건축물 표시가 없는지
• 실거주가 가능한 구조인지

등기부등본과 건축물대장 확인은 도시형생활주택 계약 전 반드시 거쳐야 할 절차입니다.