무허가 건물에 세 들어 살다 쫓겨났다면 보증금을 돌려받을 수 있을까

무허가 건물인 줄 모르고 계약했다면

전·월세 계약을 할 때 등기부등본이나 건축물대장을 확인하지 않는 경우가 적지 않습니다. 계약 후에야 ‘불법건축물’ 또는 ‘무허가 건물’이라는 사실을 알게 되면 문제가 더 커집니다.

특히 건물주가 퇴거를 요구하면서 보증금까지 돌려주지 않는다면, 임차인으로서는 법적으로 보호받을 수 있는지가 가장 큰 걱정입니다.

무허가 건물의 임대차계약도 유효한가요?

무허가 건물이라 하더라도 임대차계약 자체는 원칙적으로 유효합니다. 건축법이나 주택법에 따른 허가 없이 지어진 건물이라도, 임대 목적물이 존재하고 실제로 사용·수익할 수 있는 상태라면 임대차계약은 성립합니다.

따라서 임차인은 계약에 따른 권리로서 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

주택임대차보호법의 보호는 받을 수 있나요?

이 부분에는 한계가 있습니다. 주택임대차보호법은 보증금 보호, 대항력, 우선변제권 등을 보장하지만, 적용 대상은 ‘등기 또는 건축물대장상 주택’입니다.

무허가 건물은 공식적인 주택으로 인정되지 않는 경우가 많아, 전입신고와 확정일자만으로는 충분한 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 전입신고와 확정일자를 받아 두었더라도 법원이 주택이 아니라고 판단하면 우선변제권이 인정되지 않을 수 있습니다.

그렇다면 보증금은 받을 수 없는 건가요?

그렇지 않습니다. 임대차계약이 유효하므로 임대인을 상대로 민사소송을 통해 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 다음과 같은 자료를 준비해야 합니다.

• 계약서 원본 또는 사본
• 보증금 지급 증거: 계좌이체 내역, 영수증 등
• 실제 거주 증거: 사진, 관리비 고지서, 우편물 수령 내역 등

임대인이 ‘무허가 건물이므로 계약이 무효’라며 반환을 거부하더라도, 실제 거주와 사용에 문제가 없었다면 법원이 임차인의 손을 들어줄 가능성이 높습니다.

퇴거 요구를 받으면 어떻게 대응해야 하나요?

무허가 건물은 임대인이 철거 명령을 받거나 갑자기 건물을 비워 달라고 요구할 수 있습니다. 이때 아무런 법적 대응 없이 퇴거부터 해 버리면 보증금 반환 청구가 어려워질 수 있습니다.

대응은 다음 순서로 진행하는 것이 좋습니다.

1. 내용증명 발송
2. 임대인이 책임 있는 사유로 퇴거를 요구했다는 점 증명
3. 소송 준비 및 법적 조치

정리

무허가 건물이라도 임대차계약은 유효하며, 임차인은 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법상의 보호는 받기 어려울 수 있으므로, 증거 확보와 법적 절차에 더욱 신중하게 접근해야 합니다.