매도인이 계약금만 돌려주면 부동산 매매계약이 해제될까

계약금은 단순한 예약금이 아니라 해약금으로 추정됩니다

부동산 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급했는데, 집값이 올랐다며 매도인이 계약금만 돌려주고 계약을 없던 일로 하자고 하는 경우가 있습니다. 민법상 계약금은 특별한 사정이 없으면 해약금으로 추정되며, 이는 계약을 깨려는 쪽이 일정한 대가를 치르고 계약에서 빠져나올 수 있는 장치입니다.

다만 매수인과 매도인이 부담하는 대가는 다릅니다. 매수인이 계약을 깨려면 이미 지급한 계약금을 포기하면 되지만, 매도인이 계약을 깨려면 받은 계약금을 돌려주는 것만으로는 부족하고 그 배액을 상환해야 합니다. 예를 들어 계약금이 2억 원이었다면 매도인은 2억 원이 아니라 총 4억 원을 상환해야 해약금에 의한 해제를 주장할 수 있습니다.

따라서 매도인이 "계약금 그대로 돌려줄 테니 없던 일로 하자"고 말하는 것만으로는 계약이 당연히 끝나지 않습니다.

매수인이 이행에 착수했다면 매도인의 일방 해제가 어려워집니다

매도인이 계약금의 배액을 상환하기만 하면 언제든지 계약을 깰 수 있다고 생각하기 쉽지만, 상대방이 이미 계약 이행에 착수한 뒤에는 배액상환만으로 일방적으로 해제하기 어려워집니다. 부동산 매매에서 대표적인 이행 착수는 약정된 중도금 지급입니다.

매수인이 계약서에 정한 방식과 시점에 따라 의미 있는 중도금을 지급했다면, 매도인이 뒤늦게 배액을 주고 계약을 깨겠다고 하기는 어려워질 수 있습니다. 다만 전체 매매대금에 비해 지나치게 적은 금액을 해제를 막기 위한 목적으로 형식적으로 송금한 경우에는 이행 착수로 인정받기 어려울 수 있습니다.

그러므로 매도인의 변심이 감지되었다고 해서 혼자 급하게 돈을 보내기보다, 계약서의 중도금 조항과 지급기일, 지급계좌, 금액의 의미를 먼저 확인한 뒤 움직여야 합니다.

매도인의 배액상환은 말이 아니라 실제 제공이 필요합니다

매도인이 전화나 문자로 "계약금 두 배 줄 테니 계약을 해제하겠다"고 말하는 경우가 있지만, 말만으로는 해제 효력이 인정되기 어려울 수 있습니다. 매도인이 해약금에 의한 해제를 주장하려면 계약금의 배액을 실제로 제공해야 합니다.

매수인이 수령을 거부하거나 계좌를 알려주지 않는 상황이라면 매도인은 법원 공탁까지 검토해야 할 수 있습니다. 즉 매도인이 "돈 줄 테니 끝내자"고 말하는 것과 법적으로 유효하게 해제하는 것은 별개의 문제입니다.

매수인 입장에서 매도인의 말에 당황해 계좌를 알려주거나 해제에 동의하는 취지의 답변을 해버리면 이후 불리해질 수 있습니다. 계약을 유지하고 싶다면 해제에 동의하지 않는다는 점과 잔금 지급·소유권이전 준비를 계속하겠다는 점을 명확히 남겨야 합니다.

내용증명으로 계약 유지 의사를 남겨두어야 합니다

매도인이 변심한 상황에서는 감정적으로 통화하기보다 기록을 남기는 것이 중요하며, 이때 활용할 수 있는 방법이 내용증명입니다. 내용증명에는 다음과 같은 내용을 정리할 수 있습니다.

• 계약이 유효하게 존속하고 있다는 점
• 매수인이 계약을 이행할 의사가 있다는 점
• 잔금 지급 준비와 소유권이전 협조 요구
• 매도인의 일방 해제에 동의하지 않는다는 점

내용증명의 의미는 단순히 편지를 보내는 데 있지 않고, 언제 어떤 입장을 밝혔고 그 의사가 상대방에게 도달했는지를 증거로 남기는 데 있습니다. 특히 변호사 명의의 내용증명은 분쟁이 법적 절차로 이어질 수 있다는 점을 상대방에게 분명히 알리고 협상 창구를 정리하는 효과도 있습니다.

다만 내용증명은 한 번 보내면 그 자체가 증거로 남기 때문에, 불필요한 감정 표현이나 상대방을 압박하는 과도한 문구, 불리한 사실 인정은 피해야 합니다. 중요한 것은 세게 쓰는 것이 아니라 정확하게 쓰는 것입니다.

정리하면

부동산 매도인이 마음을 바꿨다고 해서 계약금만 돌려받고 끝내야 하는 것은 아닙니다. 계약금 배액상환 요건, 이행 착수 여부, 중도금 지급 가능성, 내용증명 발송 시점을 함께 살펴봐야 합니다. 계약을 유지하고 싶은 매수인이라면 감정적으로 대응하기보다 계약서와 송금 내역을 먼저 확인하고, 필요한 경우 초기 단계에서 내용증명으로 계약 유지 의사를 명확히 남겨두어야 합니다.