임차권등기명령, 보증금 일부만 돌려받아도 신청할 수 있을까

보증금 일부만 남았어도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요

임대차계약이 끝났는데도 집주인이 보증금 전액이 아닌 일부만 돌려주는 경우가 있습니다. 임차권등기명령은 임대차계약이 종료됐음에도 임차보증금을 반환받지 못한 임차인을 보호하기 위한 제도로, 보증금 전액을 못 받은 경우뿐 아니라 일부만 반환받고 나머지가 남아 있는 경우에도 신청을 검토할 수 있습니다.

예를 들어 전세보증금이 2억 원인데 집주인이 1억 5천만 원만 돌려줬다면, 반환받지 못한 5천만 원에 관한 임차보증금반환채권은 여전히 남아 있는 상태입니다. 다만 임대차계약이 아직 끝나지 않았다면 원칙적으로 임차권등기명령을 신청하기 어려우므로, 계약기간 만료나 적법한 해지 통보 등으로 임대차가 실제 종료됐는지부터 확인해야 합니다.

일부 금액을 받을 때 어떤 문구를 주의해야 하나요

집주인이 보증금 일부를 지급하면서 합의서나 영수증 작성을 요구하는 경우가 있습니다. 이때 문서에 "보증금을 모두 정산했다", "추가로 청구하지 않는다" 또는 "민·형사상 이의를 제기하지 않는다"는 내용이 포함되어 있다면 주의해야 합니다.

단순히 일부 금액을 받은 것인지, 나머지 보증금까지 포기하는 조건으로 합의한 것인지에 따라 이후 분쟁의 방향이 달라질 수 있습니다. 일부 금액을 받는다면 해당 금액이 보증금 중 일부라는 점과 아직 반환되지 않은 잔액이 얼마인지 명확하게 남기는 것이 좋고, 계좌이체 내역과 문자메시지, 통화 내용 등도 함께 보관해야 합니다.

등기가 완료되기 전에 이사해도 괜찮을까요

임차권등기명령을 신청했다는 사실만으로 바로 대항력과 우선변제권이 안전하게 보전되는 것은 아닙니다. 법원의 결정을 받은 뒤 실제 임차권등기가 완료됐는지 확인하는 과정이 필요하며, 임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 후에 전출하고 주택을 인도해야 합니다.

등기가 완료되기 전에 먼저 전입신고를 옮기거나 주택을 인도하면 기존에 취득한 대항력이나 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다. 새집 입주일이 다가온다는 이유로 서둘러 전출하기보다, 등기부등본을 통해 임차권등기가 기재됐는지 확인한 뒤 움직이는 것이 안전합니다.

보증금을 모두 받기 전에 임차권등기를 말소해도 되나요

집주인이 일부 보증금을 지급하면서 임차권등기를 먼저 말소해 달라고 요구하는 경우가 있습니다. 그러나 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 것이 법원의 입장입니다.

따라서 남은 보증금을 받지 못한 상태에서 임차권등기를 먼저 말소하면 채권을 보호하는 수단을 스스로 내려놓는 결과가 될 수 있습니다. 보증금 잔액뿐 아니라 지연손해금이나 비용 문제가 남아 있다면 어떤 범위까지 정산한 뒤 말소할 것인지도 함께 확인해야 합니다.

정리하며

보증금을 일부 돌려받았다고 해서 남은 금액까지 무작정 기다리기만 해야 하는 것은 아닙니다. 임대차계약 종료 여부, 미반환 금액, 일부 지급 당시 작성한 문서와 이사 일정 등을 함께 살펴 대응 방법을 정해야 합니다.