임대차계약 입주 전 해지, 위약금·계약금은 어떻게 되나요?

입주 전 해지, 먼저 '누구 사정인지'를 구분해야 합니다

임대차계약을 체결한 뒤 입주 전에 사정이 바뀌어 계약을 깨고 싶다는 상담이 많습니다. 이때 결론은 하나로 정해져 있지 않고, 해지 사유가 임차인 쪽에 있는지 임대인 쪽에 있는지에 따라 완전히 달라집니다.

개인 사정, 직장 이동, 가족 사정 등 임차인 쪽 사유라면 원칙적으로 임차인이 계약을 깨는 형태가 되어 비용 부담이 생기기 쉽습니다. 반면 입주가 불가능한 상태, 하자 은폐, 권리관계 문제, 임대인의 약정 불이행 등 임대인 쪽 사유라면 임차인이 계약금 반환이나 손해배상을 주장할 여지가 생깁니다. 따라서 해지를 결정하기 전에 계약서 내용과 사실관계부터 정리해두는 것이 우선입니다.

계약금은 몰취될 수도, 반환될 수도 있습니다

계약금이 오간 임대차계약에서는 계약을 일방적으로 깨는 쪽이 계약금을 잃거나, 반대로 계약금을 받은 쪽이 배액을 반환해야 하는 구조가 문제 되는 경우가 있습니다. 다만 모든 사건이 같은 방식으로 정리되지는 않습니다.

실무에서 계약금 몰취가 주로 문제 되는 상황은 다음과 같습니다.

• 임차인이 특별한 귀책 없이 단순 변심으로 계약을 깨는 경우
• 계약서에 위약금 또는 계약금 처리 조항이 명확히 규정된 경우

반대로 임대인이 입주를 가능하게 할 의무를 제대로 이행하지 못했거나 중요한 사실을 숨겼다면, 계약금 몰취가 아니라 계약금 반환이나 손해배상 쪽으로 방향이 바뀔 수 있습니다.

위약금 조항이 있어도 전액이 자동으로 확정되지는 않습니다

입주 전 해지 상황에서 임대인이 위약금을 요구하는 경우가 많고, 계약서에 위약금 조항이 있으면 분쟁이 더 커지는 경향이 있습니다. 다만 위약금 문구가 있다고 해서 그 금액 전액이 항상 그대로 확정되는 것은 아닙니다.

실무에서는 다음과 같은 사정을 종합적으로 살펴 정리하는 경우가 많습니다.

• 임대인이 실제로 입은 손해(공실 기간, 새 임차인을 구한 시점, 광고비 등)
• 임대인이 손해를 줄이기 위해 어떤 노력을 했는지
• 계약 해지 통지가 이루어진 시점

즉 계약서에 '위약금 2개월'이라고 적혀 있더라도, 실제 사실관계에 따라 조정될 여지가 있습니다.

통지 방식과 증거를 남기는 것이 안전한 해지의 핵심입니다

입주 전 해지를 결정했다면 말로만 통보하는 것은 분쟁을 키울 수 있어 문서로 남겨두어야 합니다.

• 계약 해지 의사를 명확히 밝히고 날짜를 특정합니다
• 문자나 메신저로 끝내기보다 내용증명 등으로 정리해두는 것이 안전합니다
• 임대인 측 사유로 해지하려면 하자 사진, 수리 요청 내역, 권리관계 자료 등 근거를 확보해야 합니다
• 대체 임차인을 주선할 수 있는지, 임대인이 이를 거부했는지도 기록해두는 것이 좋습니다

입주일이 다가올수록 임대인이 주장할 수 있는 손해의 폭이 커질 수 있어, 해지 결정은 타이밍이 빠를수록 조정이 수월한 편입니다.