임대인이 계약 중 건물 철거·리모델링을 이유로 퇴거를 요구하면 따라야 할까?

계약기간 중에 철거·리모델링을 이유로 나가라고 할 수 있나요?

먼저 확인할 것은 계약기간이 아직 남아 있는지 여부입니다. 원칙적으로 임대인은 계약기간 중 임차인을 일방적으로 내보낼 수 없습니다.

건물 철거나 리모델링 계획이 있더라도 계약기간 내에는 정당한 사유 없이 퇴거를 요구하거나 계약을 해지할 수 없습니다. 임대인이 무리하게 해지를 요구하거나 강제로 퇴거시키려 한다면 계약 위반에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.

계약 갱신 시점에는 철거·리모델링이 갱신거절 사유가 되나요?

상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 따르면 임대인은 일정한 사유가 있을 때 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 그 대표적인 예외 사유가 "건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 건물의 전부 또는 대부분을 철거할 필요가 있는 경우"입니다.

다만 다음 요건을 충족해야 합니다.

• 철거 또는 재건축이 계획적으로 진행되는 것일 것
• 구체적인 일정과 인허가 절차가 준비되어 있을 것
• 세입자의 퇴거가 불가피함이 객관적으로 인정될 것

단순히 "나중에 리모델링할 예정"이라거나 "건물이 오래되어 수리하고 싶다"는 이유만으로는 갱신거절 사유로 인정되지 않습니다.

임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 경우는?

계약기간 중 무단으로 철거를 강행했거나, 갱신거절 사유가 인정되지 않는데도 일방적으로 계약을 종료한 경우 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

손해배상의 대상이 될 수 있는 항목은 다음과 같습니다.

• 이사비용, 중개수수료 등 실질적인 이주 비용
• 기존 영업 손실, 권리금 회수 손해
• 이전할 영업장을 마련하기 위한 초기 투자금

또한 상가건물임대차보호법 제10조의4는 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하는 행위에 대해서도 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

임대인의 철거·리모델링 주장에 어떻게 대응해야 하나요?

1. 계획의 구체성 요구

인허가 서류, 설계도면, 일정표 등을 요구해 철거·리모델링 계획이 실제로 존재하는지 확인합니다.

2. 계약기간 내라면 명확히 거절

계약상 권리를 주장하며 일방적인 해지를 받아들이지 않는다는 의사를 분명히 밝힙니다.

3. 내용증명 등으로 기록 남기기

임대인의 요구와 나의 입장을 서면으로 남겨 두면 분쟁이 생겼을 때 증거로 활용할 수 있습니다.

4. 법률 전문가의 조력 확보

손해배상 청구 여부와 구체적인 대응 전략은 변호사와 상의하는 것이 좋습니다.

정리

철거와 리모델링은 임대인에게 정당한 사유가 될 수 있지만, 그렇다고 세입자의 권리가 무시되어서는 안 됩니다. 특히 계약기간 중에는 임차인이 더욱 보호받을 수 있습니다.

임대인이 "공사할 테니 나가달라"고 요구하더라도 즉시 응하지 말고, 법률적 검토를 거친 뒤 대응하는 것이 바람직합니다.