임대인이 사망했다면 보증금은 누구에게, 어떻게 청구해야 할까

임대인이 사망해도 보증금 반환청구권은 사라지지 않는다

전세나 월세 계약 도중 임대인이 사망하면 임차인 입장에서는 누구에게 보증금을 청구해야 할지 막막해지기 쉽습니다. 하지만 임대인이 사망했다고 해서 보증금 반환청구권 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 임대인이 사망하면 임대차관계가 자동으로 끝나는 것도 아니며, 이제는 상속인이 임대인의 지위를 그대로 이어받게 됩니다.

상속인이 임대인 지위를 승계하면 청구 상대는 누가 될까

임대인이 사망하면 상속인이 임대인의 지위를 승계하므로, 임차인은 그 상속인들을 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원은 상속으로 임대인 지위를 승계한 공동상속인들의 임대차보증금 반환채무를 성질상 불가분채무로 보고 있습니다. 그래서 실무에서는 임차인이 상속인 전원을 상대로 청구를 진행하는 경우가 많습니다.

다만 이는 임차인과 상속인 사이의 외부 관계에서 그렇다는 것이고, 상속인들 내부적으로는 각자 법정상속분에 따라 최종 부담을 나누는 구상·정산 문제가 별도로 남을 수 있습니다.

상속인이 여러 명이면 누구를 상대로 청구해야 할까

청구에 앞서 다음과 같은 서류로 상속인을 확인하는 작업이 먼저 필요합니다.

• 가족관계증명서
• 기본증명서
• 말소자초본
• 제적등본

상속인이 1명인지 여러 명인지, 배우자와 자녀가 함께 상속하는 구조인지에 따라 청구 상대가 달라지기 때문입니다. 상속인이 여러 명인데 그중 1명만 상대로 절차를 진행하면 이후 절차가 꼬일 수 있으므로, 처음부터 상속인 전원을 특정하는 것이 안전합니다. 임대차보증금 반환채무가 불가분채무로 보이는 만큼, 실무상 소송도 상속인 전원을 피고로 잡는 방식이 자주 사용됩니다.

상속포기나 한정승인이 있으면 책임 범위가 달라진다

상속인이 적법하게 상속포기를 했다면 그 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 처리됩니다. 반대로 한정승인을 했다면 상속받은 재산의 한도 내에서만 책임을 지게 됩니다.

민법은 상속개시 있음을 안 날부터 3개월 내에 상속의 승인 또는 포기를 할 수 있도록 정하고 있습니다. 판례에서도 상속채무가 상속재산을 초과한다는 사실을 뒤늦게 알게 된 경우 한정승인 문제가 별도로 다투어질 수 있음을 보여주고 있습니다.

보증금 반환 청구는 어떤 절차로 진행할까

상속인이 확인되면 먼저 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내는 것이 일반적입니다. 이때 임대차계약 내용, 보증금 액수, 계약 종료 사실, 주택 인도 또는 인도 준비 상태, 반환 요구 시점을 분명히 기재해두는 것이 좋습니다.

임대차보증금 반환채무는 임대차 종료와 목적물 반환이 맞물려 문제 되는 경우가 많으므로, 임차인이 이미 이사를 했는지, 언제 집을 비워줄 수 있는지도 함께 정리해두어야 합니다. 판례에서도 임대차보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행관계에 있다는 점이 계속 확인되고 있습니다.

내용증명으로도 해결되지 않으면 상속인들을 상대로 임대차보증금반환청구 소송으로 넘어가게 됩니다. 이때는 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 주민등록, 확정일자, 계약 종료를 보여주는 자료, 사망 및 상속관계를 보여주는 서류가 핵심 증거가 되며, 이미 보증금 반환 판결을 받아두지 않았다면 상속인을 피고로 새롭게 청구를 진행해야 하는 경우가 많습니다.

상속인들이 책임을 미루거나 상속재산분할이 끝나지 않았다면

상속인들이 서로 책임을 미루거나 아직 상속재산분할이 끝나지 않았다고 주장하는 경우도 적지 않습니다. 그러나 상속재산분할이 끝나지 않았다는 사정만으로 임차인의 보증금 반환청구가 막히는 것은 아닙니다. 대법원이 공동상속인이 승계한 임대차보증금 반환채무를 불가분채무로 보고 있는 이상, 임차인은 상속인들을 상대로 외부적으로 청구를 진행할 수 있습니다.

다만 상속인 중 누군가 한정승인을 했다면 그 사람의 책임 범위는 상속재산 한도로 제한될 수 있고, 상속인 전원이 상속포기를 했다면 다음 순위 상속인을 다시 확인해야 합니다. 결국 임대인 사망 사건에서는 실제 상속인이 누구인지, 상속포기나 한정승인이 있는지까지 함께 확인해야 절차가 흔들리지 않습니다.