임대인이 집을 담보로 추가 대출받으면, 임차인이 막을 수 있을까

임대인의 근저당 설정 자체를 바로 저지하기는 어렵습니다

전세나 월세로 거주하던 중 등기부등본을 확인해 보니 임대인이 계약 체결 후 집에 근저당을 추가로 설정하고 대출을 받은 경우가 있습니다. 이런 상황에서 임차인은 계약 기간 중인데 이를 막을 방법이 있는지, 보증금이 위험해진 것은 아닌지 걱정하게 됩니다.

집의 소유자인 임대인은 원칙적으로 자신의 부동산에 근저당권을 자유롭게 설정할 수 있습니다. 따라서 임차인이 임대차 계약 기간 중이라는 사정만으로 등기 자체를 당연히 막을 수 있는 구조는 아닙니다. 다만 이는 임차인이 아무런 대응도 할 수 없다는 뜻은 아니며, 임차인이 이미 대항력이나 우선변제권을 갖췄는지에 따라 실제 위험도는 크게 달라집니다.

전입신고와 확정일자를 이미 마쳤다면 위험이 줄어듭니다

주택임대차보호법에 따르면 임차인은 주택의 인도와 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력을 취득합니다. 여기에 확정일자까지 갖추면 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권도 함께 얻게 됩니다.

임차인이 이 요건들을 먼저 갖춘 뒤라면, 그 이후에 설정된 추가 근저당은 통상 임차인보다 후순위가 되어 보증금 회수에 미치는 영향이 줄어듭니다. 반대로 이 요건을 갖추기 전에 임대인이 근저당을 설정하면 보증금 회수 구조가 훨씬 불리해질 수 있습니다.

입주 전이나 전입신고 직후에는 특히 주의가 필요합니다

대항력은 전입신고를 마친 즉시 발생하는 것이 아니라, 주택 인도와 전입신고를 모두 마친 다음 날 오전 0시부터 발생합니다. 이 시차를 놓치는 경우가 많습니다.

그래서 잔금일, 입주일, 전입신고일 전후에 임대인이 추가로 담보를 설정하면 임차인의 순위가 밀릴 수 있습니다. 결국 근저당이 설정됐다는 사실 자체보다, 그 시점이 임차인의 대항력 발생 시점보다 앞서는지 뒤서는지가 더 중요합니다.

계약 기간 중에도 대응할 수 있는 경우가 있습니다

임대인의 추가 근저당 설정으로 임차인이 대항력이나 우선변제권을 제대로 확보하지 못하게 되거나 보증금 회수에 실질적인 위험이 발생하는 경우, 임차인이 이를 그대로 감수해야 하는 것은 아닙니다. 대법원 역시 임대차계약이 유효하게 존속하는 동안 임차인이 임차권 보호를 제대로 받지 못할 위험이 생긴 경우, 그 위험의 범위에서 차임 지급 거절이 문제 될 수 있다고 본 사례가 있습니다.

또한 계약서에 추가 담보 설정을 금지하는 특약이 있거나, 무담보 상태를 전제로 계약이 체결되었는데 그 전제가 깨진 경우라면 계약 해지나 손해배상 문제로 이어질 수 있는지도 검토할 수 있습니다.

정리

임대인이 집을 담보로 추가 대출을 받았다고 해서 임차인이 언제나 그 설정 자체를 즉시 막을 수 있는 것은 아닙니다. 다만 임차인이 이미 대항력과 확정일자를 갖췄는지, 근저당 설정 시점이 그보다 앞서는지 뒤서는지, 계약서에 관련 특약이 있는지에 따라 법적 위치는 크게 달라집니다.

특히 입주 직전이나 계약 초기에 이런 문제가 발생하면 보증금 회수에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로, 등기부등본과 계약서, 전입 시점을 함께 확인해 볼 필요가 있습니다.