전세를 월세로 전환할 때 꼭 확인할 것: 동의, 전환율, 계약서, 보증금 반환

최근 금리 상승과 부동산 시장 불안정으로 기존 전세 계약을 월세로 바꾸자는 요구가 늘고 있습니다. 특히 계약 갱신 시점에 임대인이 보증금을 줄이는 대신 월세를 받겠다고 제안하는 경우가 많습니다. 내용을 따져 보지 않고 동의하면 손해를 볼 수 있으므로 핵심 사항을 확인해 두어야 합니다.

임대인이 전세를 월세로 일방적으로 바꿀 수 있나요?

전세에서 월세로의 전환은 단순한 임대료 조정이 아니라 계약의 본질을 바꾸는 일입니다. 그래서 임차인의 명시적인 동의 없이는 할 수 없습니다.

기존 전세 계약이 유효한 기간에는 임대인이 임의로 월세 전환을 요구할 수 없습니다. 계약 갱신 시점에 새 조건을 협의하는 경우에도 임차인의 자유로운 동의가 필수입니다.

따라서 "전세로는 어렵다, 월세로 바꾸자"는 제안에 마지못해 응했다면, 나중에 강압이나 불공정한 계약을 이유로 다툴 여지가 생길 수 있습니다.

전월세 전환율은 어떻게 계산하나요?

임대인이 보증금 일부를 돌려주고 그만큼 월세를 더 받겠다고 제안할 때 적용되는 기준이 전월세 전환율입니다.

• 정부 고시 전월세 전환율: 기준금리 + 3.5%
• 2023년 기준 전환율: 5.5%

예를 들어 기존 전세 보증금이 1억 원이고 이 중 2천만 원을 돌려주면서 월세를 받는다고 해 보겠습니다. 이 경우 2천만 원 × 5.5% ÷ 12 = 월세 약 9.1만 원 이하여야 합리적인 전환으로 인정됩니다.

이보다 훨씬 높은 월세를 요구한다면 과도한 전환율이 적용된 것으로, 임차인에게 불리한 계약이 될 수 있습니다.

월세로 바꾸면 계약서를 다시 써야 하나요?

전세에서 월세로 바꾸면 보증금 금액이 달라지고, 월세가 새로 생기고, 갱신 시기도 조정되는 등 기존 계약 내용이 크게 바뀝니다. 그러므로 반드시 새로 계약서를 작성해야 합니다.

계약서에는 다음 내용을 서면으로 분명히 남겨야 훗날 분쟁을 예방할 수 있습니다.

• 전월세 전환 조건
• 보증금 반환 일정
• 월세 지급일 및 납입 방법
• 갱신 시기 및 계약 기간

보증금 반환은 어떤 점을 확인해야 하나요?

임대인이 보증금 일부를 반환하고 월세로 전환하겠다고 할 때는 보증금이 제대로 반환되는지가 매우 중요합니다.

• 반환 약속만 하고 실제 입금이 없다면 월세 전환에 응할 이유가 없습니다.
• 반환받은 금액이 실제 월세 전환 계산과 맞는지도 확인해야 합니다.

보증금은 일부만 돌려주면서 월세를 과도하게 올리는 경우에는 불공정한 계약으로 판단될 수 있습니다.

정리

"전세에서 월세로 바꾸자"는 말은 가볍게 들리지만, 그 안에는 복잡한 법적 조건과 경제적 계산이 있습니다. 임차인은 임대인의 일방적인 제안에 응할 필요가 없고, 불리한 전환율을 받아들일 이유도 없습니다. 계약을 바꾸기 전에 동의 여부, 전환율, 서면 계약서, 보증금 반환 방식을 차례로 점검해 보시기 바랍니다.