공동명의 부동산, 다른 공유자 동의 없이 팔 수 있을까요?

부부나 가족이 함께 부동산을 사면서 공동명의로 등기하는 경우가 많습니다. 이때 공유자 중 한 명이 다른 공유자의 동의 없이 집을 처분하려 한다면 어떻게 될까요? 공유물 처분의 요건과 명의신탁과의 차이를 살펴봅니다.

공동명의 집, 한 명이 마음대로 팔 수 있나요?

민법 제264조는 공유물을 처분하거나 변경할 때 공유자의 동의가 필요하다고 정하고 있습니다. 따라서 공동명의 주택의 매도, 증여, 근저당권 설정처럼 소유권 자체에 영향을 주는 행위는 공유자 전원의 동의가 있어야 유효합니다.

예를 들어 A와 B가 공동명의로 아파트를 보유하고 있는데 A가 B의 동의 없이 아파트를 팔았다면, 그 매매계약은 무효가 될 수 있습니다.

다만 임대차계약처럼 단순한 관리행위는 지분의 과반 동의로 할 수 있어서, 모든 사안이 무효가 되는 것은 아닙니다. 집을 팔거나 담보로 제공하는 경우에는 전원 동의가 필요하다는 점을 기억해야 합니다.

자기 지분만 따로 팔 수도 있나요?

공동명의라 하더라도 자기 지분만 처분하는 것은 다른 공유자의 동의 없이 가능합니다. A가 B의 동의 없이 자기 지분만 제3자에게 매도하는 것은 유효합니다.

다만 제3자는 그 지분만 취득하므로 공유관계는 그대로 유지됩니다. 지분을 산 사람이 전체 부동산을 단독으로 이용하거나 처분할 수는 없습니다.

이 때문에 지분만 매수하는 경우 활용 가치가 낮아 거래가 활발하지 않고, 실제로는 공유물분할소송으로 이어지는 경우가 많습니다.

공동명의와 명의신탁은 어떻게 다른가요?

겉으로는 공동명의처럼 보이지만 실제로는 한쪽 명의만 빌려둔 명의신탁인 경우가 있습니다. 대표적인 예는 다음과 같습니다.

• 실제로 돈을 투자한 사람은 남편뿐인데, 세금 절감을 위해 아내 명의로 절반을 올려둔 경우
• 가족 중 한 명에게만 명의를 맡긴 경우

이러한 경우 「부동산실명법」에 따라 명의신탁 약정은 원칙적으로 무효입니다. 다만 명의수탁자는 실질적 소유자의 이익을 침해할 수 없으므로, 실질적 소유자는 부당이득 반환청구 등을 통해 권리를 되찾을 수 있습니다.

정리하면 공동명의와 명의신탁은 외형이 비슷해 보여도 법적 성격이 크게 다르고, 대응 방법도 달라집니다.

동의 없는 처분 분쟁이 생기면 어떻게 대응하나요?

분쟁이 생겼을 때는 다음 순서로 살펴볼 수 있습니다.

1. 명의 확인: 공동명의인지 명의신탁인지 정확히 확인합니다.
2. 동의 여부 확인: 처분하려는 행위가 단순 관리행위인지, 소유권에 영향을 주는 처분행위인지 구분합니다.
3. 소송 절차 활용: 무단 매도가 시도됐다면 무효확인소송이나 처분금지가처분 등을 통해 권리를 방어할 수 있습니다.

정리

공동명의 집을 매도하려면 모든 공유자의 동의가 있어야 합니다. 관리행위와 달리 처분행위는 동의 없이 하면 무효가 될 수 있고, 절차를 무시한 매매는 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

또한 외형상 공동명의처럼 보이더라도 실제로는 명의신탁일 수 있으므로, 법적 성격을 먼저 정확히 파악하는 것이 중요합니다.