계약을 해지하면 중개보수(복비)를 돌려받을 수 있을까?

계약이 해제되면 중개보수(복비)도 돌려받을 수 있나요?

부동산 계약을 체결하고 중개보수를 지급했더라도, 사정이 생겨 계약을 해지하게 되는 경우가 있습니다. 이때 가장 많이 나오는 질문이 "이미 낸 복비를 다시 받을 수 있는가"입니다.

복비 환불 여부는 계약이 해제됐다는 사실만으로 자동으로 정해지지 않습니다. 해제 사유와 중개업자의 책임 유무에 따라 달라집니다.

중개보수는 언제 발생하나요?

원칙적으로 공인중개사의 보수는 거래가 성사됐을 때 발생하는 '성사보수'입니다. 매매계약서나 임대차계약서에 서명하고 계약금이 오갔다면, 중개업무는 일단 완료된 것으로 봅니다.

따라서 이후 계약이 해제되더라도 계약을 체결한 시점에는 복비 지급 의무가 성립합니다. 다만 어떤 사유로 해제됐는지에 따라 예외가 생길 수 있습니다.

복비 환불을 요구할 수 있는 경우는?

다음과 같은 경우에는 이미 지급한 중개보수의 전부 또는 일부 반환을 요구할 수 있습니다.

중개업자의 과실 또는 중개사고가 있는 경우

• 중개사가 허위 정보를 제공했거나 중요사항을 설명하지 않은 경우
• 해당 부동산이 불법건축물인데도 이를 숨기고 계약을 진행한 경우

이런 경우에는 민법상 불완전이행을 근거로 손해배상을 청구하거나 복비 환급을 요구할 수 있습니다.

계약이 성립되지 않은 경우

매도인 또는 임대인이 중도에 일방적으로 계약을 철회해 계약 성사가 무산됐다면, 복비 지급 의무 자체가 발생하지 않은 것으로 봅니다.

법률상 무효이거나 착오로 계약을 체결한 경우

계약 당사자의 명의가 잘못됐거나, 중개사가 실체가 없는 사람과 계약하도록 한 경우가 예입니다. 계약 자체가 무효라면 복비도 반환 대상이 됩니다.

복비 환불이 어려운 경우는?

아래와 같은 사정으로 계약이 해제됐다면, 복비는 원칙적으로 돌려받기 어렵습니다.

• 계약 당사자의 사정으로 해제된 경우: 예를 들어 매수인이 잔금을 마련하지 못해 계약을 포기한 경우입니다. 중개업자에게 책임이 없는 상황이라 복비 환급이 어렵습니다.
• 정당한 계약 해제 절차를 밟은 경우: 쌍방 합의 해제처럼 민법상 유효한 해제가 이루어진 경우입니다. 이미 성립한 계약의 후속 조치이므로 복비 환급 사유가 되지 않습니다.

복비 환불을 원한다면 어떻게 대응해야 하나요?

1. 자료 확보: 계약서, 공인중개사의 설명서류, 해제 사유를 증명할 수 있는 자료를 먼저 확보합니다.
2. 내용증명 발송: 중개사무소에 환급을 요청할 때는 내용증명을 보내는 것이 가장 효과적입니다.
3. 분쟁 절차 검토: 중개사와 다툼이 있다면 부동산 거래분쟁조정위원회나 민사소송 절차를 검토할 수 있습니다.
4. 함께 청구하는 전략: 해제 사유가 상대방 또는 중개사의 책임이라면, 계약금 반환과 복비 환급을 함께 청구하는 방법도 있습니다.

정리

계약이 해제됐다고 해서 복비가 무조건 돌아오는 것은 아닙니다. 다만 중개사고가 있거나 중개업자에게 명백한 책임이 있는 상황이라면 복비 환불도 가능합니다.

해제 사유에 따라 대응 전략이 달라지므로, 자신의 계약이 어떤 사유로 해제됐는지부터 정리해 보는 것이 우선입니다.