중개사가 허위 매물로 계약을 유도했다면 어떤 법적 책임을 지나요?

허위 매물이란 무엇인가요?

허위 매물은 사실과 다른 조건으로 광고하거나 소개한 부동산 매물을 말합니다. 전세사기와 깡통전세가 사회적 문제로 떠오르면서, 중개사가 고의로 허위 매물을 내세워 계약을 유도하는 사례에 대한 우려도 커지고 있습니다.

대표적인 유형은 다음과 같습니다.

• 존재하지 않는 매물을 광고하는 경우
• 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 올려 고객을 끌어들인 뒤, 실제로는 다른 매물을 권유하는 경우
• 근저당, 가압류 등 권리관계를 숨기고 안전한 매물처럼 소개하는 경우

이처럼 거짓 정보를 제공해 계약을 유도한 행위는 단순한 실수가 아니라 불법 행위로 간주될 수 있습니다.

공인중개사는 어떤 손해배상 책임을 지나요?

공인중개사는 「공인중개사법」에 따라 중개의뢰인에게 사실을 성실하고 정확하게 알려야 할 의무가 있습니다. 고의 또는 과실로 허위 매물을 소개해 계약이 체결되었다면 아래와 같은 책임을 질 수 있습니다.

민사상 손해배상 책임

허위 매물 때문에 계약이 무효가 되거나 해지되어 임차인·매수인이 입은 손해(이사비용, 계약금 손실 등)를 배상해야 할 수 있습니다. 「공인중개사법」 제30조는 개업공인중개사 또는 소속 공인중개사의 불법행위로 인한 손해에 대해 배상책임이 있다고 규정하고 있습니다.

공제금 청구 가능성

대부분의 중개업소는 공제(보증) 가입이 의무화되어 있습니다. 따라서 일정 범위 내에서 공제금을 청구해 피해를 보전받을 수 있습니다.

형사상 책임

사기죄(형법 제347조)나 업무상 배임죄가 성립할 수 있습니다. 고의성이 명백한 경우에는 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

허위 매물 피해를 입었다면 어떻게 대응해야 하나요?

허위 매물로 계약했다면 다음 순서로 대응을 검토할 수 있습니다.

1. 증거 확보: 광고 화면 캡처, 계약서, 문자·카카오톡 대화 내용 등 허위 매물임을 입증할 자료를 모아 둡니다.
2. 계약 해제 및 손해배상 청구: 허위 사실이 밝혀지면 계약을 해제하거나 무효로 주장할 수 있고, 이 과정에서 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다.
3. 공제금 청구: 한국공인중개사협회 또는 해당 보증기관에 공제금을 청구해 일정 범위의 손실을 보전받을 수 있습니다.
4. 형사 고소: 고의로 허위 매물을 올려 경제적 이익을 취했다면 사기죄로 고소할 수 있습니다.

왜 전문가의 도움이 필요한가요?

허위 매물 피해는 계약 취소로 끝나지 않고, 이미 지출한 계약금과 이사비용, 심리적 피해로까지 이어질 수 있습니다. 그런데 중개사의 책임을 인정받으려면 허위 매물임을 객관적으로 보여주는 자료와 이를 뒷받침하는 법적 논리가 필요합니다. 부동산 분쟁과 손해배상 소송 경험이 있는 변호사의 조력을 받으면 증거 정리와 청구 방향을 잡는 데 도움이 됩니다.