깡통전세 몰랐다는 임대인, 보증금 반환 책임 여전할까

"깡통전세인 줄 몰랐다"는 임대인 말, 그대로 믿어도 될까

전세보증금을 돌려받지 못한 임차인에게 임대인이 "집값이 이렇게 떨어질 줄 몰랐다", "나도 깡통전세인지 몰랐다"고 말하는 경우가 있습니다. 이런 주장이 사실이라 하더라도 임대인의 법적 책임이 자동으로 없어지지는 않습니다. 다만 형사와 민사는 판단 기준이 전혀 다르기 때문에, 어떤 절차를 어떻게 준비하느냐에 따라 대응 방향이 달라져야 합니다.

민사 책임과 형사 책임은 판단 기준이 다르다

보증금 반환이라는 민사적 책임과, 사기죄 성립 여부를 다투는 형사적 책임은 별개로 봐야 합니다.

• 민사(보증금 반환): 임대인에게 속이려는 고의가 있었는지와 무관하게, 원칙적으로 보증금 반환 의무는 그대로 남습니다.
• 형사(사기죄 등): 임대인에게 실제로 기망하려는 의도가 없었다면 사기 성립이 어려울 수 있습니다.

즉 "몰랐다"는 말은 형사 절차에서 방어 논리로 쓰일 수 있을 뿐, 민사에서 보증금 반환 책임을 없애주는 근거는 아닙니다.

고의성이 낮은 깡통전세, 보증금은 어떻게 회수하나

임대인의 고의가 뚜렷하지 않은 사건일수록, 형사 처벌보다 실제 돈을 돌려받는 '회수' 중심으로 접근하는 것이 현실적입니다. 보통 아래 절차를 함께 검토합니다.

1. 보증금 반환 청구: 계약 종료·해지 가능 여부를 정리한 뒤, 보증금 반환 청구(지급명령 포함)로 법적 확정력을 확보합니다.
2. 임차권등기명령: 이사를 나가야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지하는 방향을 검토합니다.
3. 가압류·강제집행: 임대인의 재산이 확인되면 계좌나 부동산에 가압류를 걸고, 판결 후 강제집행으로 회수 가능성을 높입니다.
4. 우선변제·최우선변제 전략: 전입신고, 확정일자, 점유 등 요건이 갖춰졌다면 경매·공매에서의 배당 순위와 가능성을 따져 회수 전략을 세웁니다.

깡통전세 사건, 왜 수임을 꺼리는 법무법인이 있을까

실무에서 깡통전세는 소송에서 이기는 것과 실제로 돈을 받는 것이 별개인 경우가 많습니다. 다음과 같은 이유로 사건 수임을 보수적으로 결정하는 곳도 있습니다.

• 이겨도 배당이 0원인 경우: 선순위 근저당, 선순위 임차인, 경매비용 등이 먼저 빠지면 판결을 받아도 실제 회수가 거의 불가능한 구조가 생깁니다.
• 임대인이 무자력인 경우: 재산이 없거나 다른 채권자들이 이미 선점했다면, 소송이 길어져도 집행 자체가 막히는 경우가 많습니다.
• 형사로 빠르게 정리되기 어려운 경우: 고의성이 약하면 사기죄 성립이 쉽지 않아, 결국 민사·집행 절차를 정교하게 설계해야 하고 그만큼 사건 난도가 올라갑니다.

법무법인 심의 피해금 회수 방식

깡통전세는 초기 대응 속도가 회수율을 좌우합니다. 임차권등기와 보증금반환소송을 신속히 진행해 대항력과 우선변제권을 확보하고, 강제집행의 기반을 마련하는 것이 우선입니다.

강제집행과 자산추적을 통해 임대인의 자산을 끝까지 추적하고, 필요한 경우 신용평가사와 연계해 금융 흐름까지 확인합니다. 형사고소를 통한 압박으로 합의 가능성을 높이며, 반환 의사가 없었던 정황이 확인되면 사기 혐의로 고소를 진행합니다. 중개사, 가족, 관리인 등 공범이나 브로커까지 함께 추적해 협상력을 높이는 방식입니다. 판결 자체보다 실제 피해금 회수를 목표로, 사건 종료 시점까지 변호사가 직접 진행합니다.