전세사기로 이사 못 갈 때, 새 전셋집 계약 안전하게 하는 법

보증금이 묶여 이사를 못 갈 때 가장 먼저 걱정해야 할 문제

전세사기 피해를 겪으면 보증금을 돌려받지 못하는 것 자체도 문제지만, 그로 인해 이사 일정이 꼬이는 것도 큰 부담입니다. 만기가 지났는데 집을 비워달라는 요구를 받거나, 새 집 계약을 먼저 해야 하는데 이중계약이 될까 봐 걱정되는 상황이 대표적입니다.

이럴 때 핵심은 새 계약을 무턱대고 진행해 '이중계약'처럼 보이지 않게 하면서, 기존 계약은 해지 통보와 증거를 남겨 정리하고, 전세보증금반환보증 절차까지 꼬이지 않게 관리하는 것입니다.

새 계약을 먼저 하면 왜 이중계약 오해가 생길 수 있을까

보증금이 묶인 상태에서 새 집을 구해야 하면 당장 계약금을 넣고 새 임대차계약을 체결하고 싶어지기 마련입니다. 그런데 기존 집의 계약관계가 정리되지 않은 상태에서 새 계약까지 체결하면, 분쟁에서 불리하게 해석될 여지가 생깁니다.

특히 보증보험 청구나 반환소송 과정에서 "기존 임대차를 종료하려는 의사가 불명확했다", "실제 거주 요건이 문제다" 같은 식으로 트집이 잡히는 경우가 있습니다. 새 계약 자체를 하지 말라는 뜻이 아니라, 기존 계약을 종료한다는 의사표시와 절차를 먼저 고정해두어야 안전하다는 의미입니다.

기존 계약 해지 통보, 언제 어떻게 해야 안전할까

기존 전세계약을 종료하려면 해지 또는 갱신거절 통지가 언제 어떻게 이루어졌는지가 중요합니다. 실무에서는 만기 전 일정 시점에 통지를 했는지 여부가 분쟁의 출발점이 되기 때문에, 통상 만기 2개월 전을 기준으로 삼아 통지를 해두는 것이 기본입니다.

이사를 계획 중이라면 가능한 한 빨리, 늦어도 만기 기준으로 충분한 여유를 두고 갱신거절 또는 해지 통지를 남겨두어야 합니다. 문자로 통지할 수도 있지만, 나중에 "못 받았다", "그건 협의 중이었다"는 다툼이 생길 수 있으니 도달 사실과 내용을 입증할 수 있는 방식으로 정리해두는 것이 중요합니다.

통지 내용에는 다음 세 가지를 분명히 담아야 합니다.

• 계약 종료 의사
• 대상 주택
• 종료일(만기일)

전세보증보험 청구를 준비한다면 꼭 챙겨야 할 증거

전세보증보험을 활용하려면 임대차가 종료되었거나 종료될 예정이라는 점, 그리고 임대인에게 반환을 요구했음에도 반환이 이뤄지지 않았다는 흐름이 입증되어야 합니다. 여기서 자주 문제가 되는 부분이 갱신거절 통지를 제대로 했는지 여부입니다.

실무에서는 문자 통지만으로도 다투는 경우가 있어, 최대한 깔끔하고 객관적인 방식으로 통지 내용을 남겨두는 것이 좋습니다. 해지 통보가 애매하거나 시점이 흔들리면 보증보험 절차가 길어지거나 추가 서류를 요구받는 경우가 있으므로, 만기 후에는 반환 요청 증거(문자, 카카오톡, 내용증명)를 함께 갖춰두어야 합니다.

새 집 계약은 조건부 계약과 일정 관리로 설계해야 안전합니다

보증금이 묶인 상태에서 새 계약을 진행해야 한다면, 가장 현실적인 방법은 계약을 '조건부'로 설계하는 것입니다. 기존 보증금 반환, 보증보험 지급, 임차권등기 등 특정 조건이 충족되면 잔금을 치르고 입주하는 구조로 맞춰두는 방식입니다.

또 하나 중요한 것은 일정 관리입니다. 기존 집의 만기, 통지 시점, 보증보험 청구 가능 시점, 소송이나 임차권등기 진행 시점, 새 집의 입주일과 잔금일이 서로 충돌하지 않도록 설계해야 합니다. 이 일정이 한 번 꼬이면 기존 집도 못 나가고 새 집도 못 들어가고 계약금까지 날리는 상황이 생길 수 있습니다.

보증보험을 해지해야 하는지 여부는 상황마다 다르게 판단될 수 있어, 무작정 해지부터 하는 것은 위험합니다. 보증보험에 가입되어 있다면 먼저 청구 요건과 진행 단계를 확인한 뒤, 절차에 맞춰 정리하는 것이 안전합니다.